Airbnb, location saisonnière – Encore du changement à NICE (01/07/2021).
Airbnb, location saisonnière – Encore du changement à NICE (01/07/2021).
La règle à NICE pour pouvoir louer son bien immobilier sous la forme de locations saisonnières type airbnb, est de solliciter un changement d’usage de son bien.
Divers dispositifs se sont succédé jusqu’à ce jour, avec des autorisations temporaires plus ou moins longues, et le cas échéant renouvelables. Passé un certain délai, et dans certaines situations (détention via une personne morale), il convient d’envisager une compensation (déjà évoqué dans un article précédent).
Changement de la durée des autorisations :
À compter du 1er juillet 2021, si le principe reste une autorisation de 6 années, elle prend désormais la forme d’une autorisation d’une année, tacitement reconductible.
La Ville de NICE se réservant ainsi la possibilité de mettre fin à cette autorisation
« En cas de nuisances avérées et répétées dans le logement objet du changement d’usage ayant nécessité l’intervention des forces de l’ordre ou des constats par agents assermentés ».
Cette nouvelle règle n’est pas rétroactive.
Je rappelle ici que la ville de NICE a mis en place depuis plusieurs années une « brigade de protection des logements », qui a pour but de rechercher les infractions à la législation en vigueur en matière de location saisonnière, aussi il est facile d’imaginer que cette brigade pourra être appelée pour constater ce type de désordre.
Respect accru du règlement de copropriété :
Si jusqu’à présent, il était demandé une attestation sur l’honneur du propriétaire quant au fait que la location envisagée n’était pas interdite par le règlement de copropriété, il est maintenant demandé en plus, un extrait dudit règlement.
En pratique, les règlements de copropriété où il serait indiqué dans des termes dénués de toute ambiguïté que les locations meublées saisonnières sont autorisées sont extrêmement rares.
En cas de doute sur l’interprétation, il est demandé de produire un « accord de la copropriété ».
En l’espèce, rien n’est dit sur la forme d’un tel accord, il est possible d’imaginer la production d’un courrier du syndic de l’immeuble. Cependant, rares seront les Syndics qui voudront prendre parti quant à interpréter un règlement de copropriété ambiguë. Actuellement, les contentieux quant à l’interprétation des règlements de copropriété sur la question sont très nombreux, et la jurisprudence balbutiante.
Nous parlons ici de règlements qui ont pu être rédigés il y a plus de 50 ans, aussi, leur interprétation sur des formes de location nouvelles, est évidemment sujette à débat.
J’ai récemment pu voir des Assemblées Générales de copropriétaires qui justement prenaient des délibérations pour interpréter le règlement de copropriété dans tel ou tel sens.
Je m’interroge ainsi à ce stade sur l’analyse que fera la Ville de NICE elle-même en cas de production d’un règlement de copropriété dont les termes ne seraient pas spécialement explicites.
La Ville de NICE a ici un argument facile pour rejeter les demandes de changement d’usage.
Le recours à un Avocat pour expliquer à la Ville en quoi le règlement de copropriété doit s’analyser dans un sens favorable à la mise en location semble être à envisager au stade de l’introduction de la demande de changement d’usage.
Un rejet d’autorisation sur ce motif pourrait être attaqué devant la juridiction administrative qui serait ainsi invitée à prendre position sur une problématique civiliste…
Les sanctions mises en avant :
À noter également que dans son nouveau formulaire, la Ville de NICE met en avant les sanctions applicables en cas de non-respect de la législation applicable, à savoir :
- 50 000 euros pour absence d’autorisation de changement d’usage ou non-respect du Règlement, au titre du L.651-2 du C.C.H.;
- 80 000 euros et 1 an d’emprisonnement pour fausse déclaration, au titre du L.651-3 du C.C.H.;
- 15 000 euros et un an d’emprisonnement pour établissement d’attestation ou certificat faisant état de faits matériellement inexacts, au titre de l’article 441-7 du Code Pénal;
- 10 000 euros en cas de location sans autorisation de la totalité de sa résidence principale plus de 120 jours par an au titre de l’article L324-1-1-IV du Code du Tourisme;
- En cas d’absence de numéro d’enregistrement, une sanction de 5 000 euros peut être appliquée au titre de l’article L.324-1-1 III du Code du Tourisme.
Ces différents éléments mis bout à bout me laissent à penser que les syndics de copropriété vont devenir la pierre angulaire des locations saisonnières sur Nice, ils auront une importance en amont quant à l’analyse du règlement de copropriété, et par la suite, tout trouble du voisinage éventuel leur sera remonté pour faire le lien avec la Brigade chargée du contrôle de sa législation par la Ville de NICE, qui entrainera de facto le non-renouvellement du changement d’usage