Location meublée : validation de la réglementation limitant les locations par la CJUE

La Cour de Justice de l’Union européenne avait été saisie d’une question préjudicielle relative aux règles françaises qui imposent dans les Communes de plus de 200.000 habitants (dont NICE), de solliciter un changement d’usage des locaux qu’un propriétaire destine à la location meublée de courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile (location de type Airbnb notamment).

Si ce principe est acté dans le code de la construction et de l’habitation, il renvoie à une délibération du Conseil Municipal pour fixer les conditions à remplir pour obtenir une telle autorisation. Généralement, une telle autorisation sera limitée dans le temps, et/ou il conviendra de procéder à une compensation (comprenez que si vous souhaitez consacrer X mètres carrés à de la location meublée, il conviendra de transformer X mètres carrés de locaux destinés à une activité professionnelle en logement).

Pour schématiser, le but poursuivi par ce dispositif est de ne pas aggraver la pénurie de logements, et de ne pas transformer une ville touristique en hôtel à ciel ouvert dépourvu d’habitant.

Sur la Commune de Nice, lesdites conditions se sont considérablement durcies au fil des ans.

À ce jour, l’autorisation sans compensation n’est plus délivrée que pour 6 ans, et seulement aux personnes physiques.

Les sanctions en cas de non-respect de ces règles sont au demeurant très lourdes (jusqu’à 50.000 EUROS d’amende), et la ville de NICE a mis en place des brigades de vérifications spécifiques à ce type d’infraction.

En tout état de cause, la décision de la CJUE était attendue par de nombreux propriétaires.

Par un arrêt du 22 septembre 2020, la Grande Chambre de la Cour a jugé (affaires C-724/18) que la réglementation française était conforme au Droit européen.

Elle retient notamment que « l’objectif poursuivi ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori, par exemple, par le biais d’un système déclaratif assorti de sanctions, ne permettrait pas de freiner immédiatement et efficacement la poursuite du mouvement de transformation rapide qui crée une pénurie de logements destinés à la location de longue durée ».

Est-ce là la fin des contentieux en la matière ?

À mon sens : pas vraiment… Le principe de l’encadrement est reconnu certes, mais la décision de la CJUE déplace le contentieux à un échelon plus local.

En effet, la CJUE précise que doivent être notamment prisent en compte « les modalités pratiques permettant de satisfaire à l’obligation de compensation dans la localité concernée, en s’assurant que cette obligation est susceptible d’être satisfaite par une pluralité de mécanismes de compensation qui répondent à des conditions de marché raisonnables, transparentes et accessibles ».

Or, je ne prendrai ici que l’exemple du marché local niçois, que je connais pour y exercer, il y est à ma connaissance impossible d’acquérir des titres de commercialité qui permettraient une compensation « accessible », et par suite la législation niçoise me semble fragile sur ce point.

L’arrêt ne dit rien non plus sur le caractère justifié de soumettre les personnes morales à des règles plus contraignantes que les personnes physiques.

En tout état de cause, il faut retenir dudit arrêt que le principe d’encadrement des locations meublées est justifié, reste à voir en pratique l’application qui est faite au cas par cas par les municipalités…